Uma das maiores confusões que existe na compra e venda de imóveis é a diferença entre contrato particular de compra e venda, escritura e registro do bem.
CONTRATO PARTICULAR
Imagine só, você comprou um apartamento de Rafael e com ele celebrou um contrato particular de compra e venda. Do que esse contrato te assegura? A verdade esse documento te protege de poucas situações e podem acontecer diversos problemas.
Uma delas é se Rafael tivesse outras dívidas e, como o imóvel ainda estava em seu nome, foi penhorado. Nesse caso, a situação que quem pactuou um contrato particular é frágil porque ele te garante apenas uma coisa: cobrar de Rafael o dinheiro que você pagou.
Mas, como assim, se você pagou Rafael, o apartamento não é seu? Não!
ESCRITURA DO IMÓVEL
Isso porque a lei exige que a compra e venda de bens imóveis siga forma especial, ou seja, que o contrato seja feito por escritura quando o valor do imóvel for superior a 30 salários-mínimos, circunstância prevista nos artigos 107 e 108 do Código Civil. A escritura não é nada mais que um contrato, confirmado por uma autoridade (o tabelião de notas), que para todos os fins legais é público e juridicamente falando, oponível à terceiros.
A característica de ser oponível à terceiros lhe assegura que mesmo que seus direitos patrimoniais sobre o bem sejam assegurados caso o registro do imóvel não tenha sido feito.
Outra situação é que com contrato particular você não pode registrar o imóvel como seu, caso seu valor seja superior a 30 salários. Isso acontece porque o que determina se uma pessoa é dona do imóvel é o registro do imóvel, documento também conhecido matrícula, e o Cartório de Registro de Imóveis apenas irá averbar o documento para constar que você é o proprietário mediante a apresentação de escritura – solenidade que é exigida por lei.
Tudo bem, agora imagine que Rafael depois vendido o apartamento, onde vocês fizeram um contrato particular, agora mudou de ideia e quer rescindir o contrato. Rafael tem esse direito?
Depende. Se o contrato particular foi elaborado com cláusula de proibição de arrependimento, conhecida pelas palavras de que o contrato é celebrado com cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, obrigando Rafael e na falta dele os seus sucessores, você pode pedir ao juiz que emita uma ordem para suprir a assinatura de Rafael e lavrar a escritura.
Caso contrário, a depender das condições de rescisão estabelecidas no contrato, Rafael poderia ter esse direito.
Ta certo, mas o que acontece se eu combinar com Rafael que comprarei seu apartamento mediante pagamento de sinal e o restante em 24 vezes e ele disser que a escritura será lavrada somente após a quitação do contrato. Ele pode fazer isso?
Não caia nessa. A escritura é o documento que vai garantir que você está adquirindo o imóvel, é perfeitamente possível ajustar as condições do pagamento no seu teor e ela pode ser levada ao registro. Após a quitação, haverá necessidade de regularizar a situação perante o registro de imóveis, nada mais.
Em resumo, o contrato particular só lhe da direitos contra o vendedor e não contra terceiros, sendo que a escritura é documento que fornece a validade jurídica do negócio e lhe permite fazer as alterações no registro do imóvel.
Portanto, tome o devido cuidado quando for investir em bens imóveis, certifique-se que o vendedor não possui dívidas, exija que seja feita a escritura do imóvel, mesmo que seja pago a prazo, e em seguida leve o documento ao Cartório de Registro de Imóveis.