SAC x Price: Comparando as Modalidades de Financiamento Imobiliário

Ao escolher um financiamento imobiliário, uma decisão crucial é a escolha entre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. Este artigo compara essas duas modalidades, ajudando a entender qual pode ser mais adequada para diferentes situações financeiras.

O que é o Sistema de Amortização Constante (SAC)?

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é uma das modalidades mais comuns de amortização em financiamentos imobiliários no Brasil. Ele se caracteriza por prestações que diminuem ao longo do tempo, sendo uma alternativa à Tabela Price, onde as prestações são fixas. Vamos explorar os detalhes do SAC:

Descrição do SAC

No SAC, o valor do principal a ser amortizado é dividido de forma igual por todas as parcelas do financiamento. Isso significa que, a cada mês, o valor que você paga referente ao principal do empréstimo é constante. Contudo, como o saldo devedor diminui a cada pagamento, a parcela de juros – calculada sobre o saldo devedor restante – também diminui ao longo do tempo. Como resultado, o valor total de cada prestação (a soma do principal mais os juros) diminui mês a mês.

Amortização no SAC

A amortização no SAC é calculada dividindo-se o valor total do empréstimo pelo número total de parcelas. Por exemplo, em um financiamento de R$ 200.000,00 a ser pago em 240 meses (20 anos), a amortização mensal do principal seria de R$ 833,33 (R$ 200.000,00 divididos por 240). No primeiro mês, os juros são calculados sobre o valor total do empréstimo, mas, no mês seguinte, são calculados sobre o saldo devedor, que já terá sido reduzido pela primeira amortização. Portanto, a parcela de juros diminui progressivamente, resultando em um valor total de prestação decrescente ao longo do tempo.


Impacto nas Parcelas

O impacto dessa estrutura de amortização é significativo. Inicialmente, as prestações são mais altas em comparação com a Tabela Price, pois o pagamento do principal é maior. No entanto, à medida que o tempo passa e o saldo devedor diminui, a carga financeira mensal também diminui. Isso pode ser particularmente vantajoso para quem planeja aumentar sua capacidade financeira ao longo dos anos ou para aqueles que preferem um esforço financeiro maior no início, com a expectativa de alívio nos pagamentos futuros.

Em resumo, o SAC oferece uma opção de financiamento com prestações que diminuem ao longo do tempo, proporcionando uma perspectiva de alívio financeiro à medida que se avança no pagamento do empréstimo.

O que é a Tabela Price?

A Tabela Price, também conhecida como sistema francês de amortização, é uma escolha popular em financiamentos imobiliários, valorizada pela previsibilidade e constância das suas prestações. Este método é notável por fixar o valor total de cada parcela durante todo o período do empréstimo, o que facilita o planejamento financeiro para o mutuário.

Prestações Fixas

Na Tabela Price, a prestação mensal é calculada para que a soma de juros e amortização resulte em um valor constante mês a mês. Em um financiamento de R$ 200.000,00 com taxa de juros de 9% ao ano e um prazo de 20 anos (240 meses), a prestação mensal fixa é de aproximadamente R$ 1.799,45. Embora este valor seja constante, a composição das prestações entre juros e amortização varia ao longo do tempo.


Valor das Prestações

A constância da prestação mensal na Tabela Price, mantendo-se inalterada do início ao fim do financiamento, oferece uma significativa previsibilidade financeira. Esse aspecto simplifica o orçamento a longo prazo para o mutuário, que pode planejar suas finanças sabendo exatamente quanto será pago mensalmente.

Cálculo de Juros e Amortização

No início do financiamento, uma maior parte da prestação é dedicada ao pagamento de juros, com uma menor parcela destinada à amortização do principal. Com o passar do tempo, essa proporção muda: a parcela de juros diminui e a de amortização aumenta. Isso acontece porque os juros são calculados sobre um saldo devedor que vai diminuindo com o tempo, ainda que o valor total da parcela permaneça o mesmo.

Vantagens da Tabela Price

A Tabela Price é particularmente vantajosa para quem valoriza a estabilidade e a previsibilidade das prestações. No entanto, é importante estar atento ao fato de que, especialmente nos primeiros anos, o pagamento de juros é predominante, o que leva a uma amortização mais lenta do principal em comparação com outras modalidades, como o SAC. Esta característica é crucial para mutuários que consideram a quitação antecipada do empréstimo ou buscam maior flexibilidade no pagamento do principal.

Em resumo, a Tabela Price oferece uma abordagem estruturada e previsível de pagamento, sendo uma opção adequada para muitos mutuários, apesar de suas particularidades quanto à estrutura de amortização e distribuição de juros ao longo do tempo.

Comparação entre SAC e Price

Ao considerar um financiamento de R$ 200.000,00 com uma taxa de juros anual de 9% e um prazo de 20 anos, temos cenários distintos entre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price:


SAC

No SAC, as prestações começam mais altas — aproximadamente R$ 2.333,33 no primeiro mês — e diminuem progressivamente até o final do financiamento, atingindo cerca de R$ 1.049,48 no último mês. O impacto financeiro inicial é maior, mas a carga de juros reduz-se com o tempo, resultando em um valor total pago ao final do financiamento que é, tipicamente, menor que na Tabela Price. Por exemplo, para o financiamento em questão, o total pago ao fim seria próximo de R$ 475.937,50.

Tabela Price

Na Tabela Price, a prestação mensal é fixa ao longo de todo o financiamento, proporcionando uma gestão orçamentária consistente. No caso citado, essa prestação seria de R$ 1.799,45 por mês, do início ao fim. Apesar da previsibilidade, o saldo devedor decresce mais lentamente, especialmente nos primeiros anos, devido à maior parte dos pagamentos ser direcionada aos juros. O valor total pago ao final pode ser substancialmente maior em comparação ao SAC, chegando a aproximadamente R$ 539.835,57 no exemplo fornecido.

Conclusão

A escolha entre SAC e Tabela Price dependerá das condições e preferências individuais do mutuário. O SAC tende a ser mais vantajoso para aqueles que podem acomodar pagamentos maiores no início e desejam pagar menos juros ao longo do tempo. Em contraste, a Tabela Price é preferível para mutuários que valorizam a previsibilidade das parcelas fixas e podem não ter a capacidade de fazer pagamentos maiores no início. A decisão final deve ser baseada em uma análise cuidadosa do fluxo de caixa e dos objetivos financeiros a longo prazo do mutuário.

 

Resumo das Principais Diferenças entre SAC e Price

Quando se trata de financiamento imobiliário, as diferenças entre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price podem ter um impacto significativo no custo total do empréstimo e na trajetória do pagamento. Entender essas diferenças é fundamental para tomar uma decisão informada que esteja alinhada com as circunstâncias pessoais e os objetivos financeiros do mutuário.

Principais Diferenças

  • Estrutura de Pagamento:
    • SAC: Caracteriza-se por prestações decrescentes, com a amortização do principal sendo constante e os juros diminuindo ao longo do tempo.
    • Tabela Price: Apresenta prestações fixas, com a proporção de juros sendo maior no início e diminuindo progressivamente à medida que o saldo devedor é amortizado.
  • Impacto Financeiro:
    • SAC: Requer maior capacidade de pagamento no início, mas proporciona uma diminuição nas prestações ao longo do tempo.
    • Tabela Price: Oferece a vantagem de prestações uniformes, o que facilita o planejamento financeiro, embora possa resultar em um custo total maior devido aos juros.
  • Custo Total:
    • SAC: Tende a resultar em um custo total menor ao longo do financiamento, pois a quantidade de juros pagos é reduzida mais rapidamente.
    • Tabela Price: Pode levar a um custo total maior devido ao método de cálculo dos juros sobre o saldo devedor, que é mais alto no início do financiamento.

A Importância da Escolha Informada

A decisão entre SAC e Tabela Price não deve ser tomada levianamente. Cada opção tem suas vantagens e desvantagens, e a escolha adequada depende inteiramente das condições financeiras individuais, das expectativas de mudança na renda ao longo dos anos e dos planos de longo prazo, incluindo a possibilidade de quitação antecipada do empréstimo.

  • Para quem o SAC é mais adequado? Ideal para mutuários que têm a capacidade de lidar com pagamentos mais altos no início e que desejam um alívio financeiro progressivo ao longo do tempo.
  • Para quem a Tabela Price é mais indicada? Adequada para aqueles que preferem a certeza de parcelas iguais ao longo do financiamento, especialmente se a renda for estável e não houver expectativa de aumento significativo.

A escolha entre SAC e Tabela Price deve ser baseada em uma avaliação minuciosa das circunstâncias pessoais e dos objetivos financeiros. É recomendável consultar um especialista financeiro para analisar as diferentes opções e entender completamente o impacto a longo prazo da escolha do sistema de amortização no financiamento imobiliário.

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